Рынок недвижимости: Последние 10 лет
От $12 тыс. за однокомнатную квартиру в 2000 году до $116 тыс. в 2007 и до $70 тыс. в 2010-м. Вспомним, как менялась ‘температура’ киевского и какие факторы влияли на его состояние.
Начало двухтысячных мы вспоминаем как романтичные в финансовом плане годы. Зарплаты росли — и лишь редкие магазинные полки способны были нас отпугнуть. Самым приятным было время, «когда был по 5″. Казалось, все было хорошо. Можно подумать и о собственной квартире, покупка которой уже не казалась недостижимой мечтой.
Однако кризис показал, сколько на самом деле стоит доллар, и отрезвил всю страну, а кредитное похмелье не проходит у многих до сих пор. В нынешние трудные времена квартира — снова мечта. Если из двух самых главных покупок в жизни — квартиры и машины — в докризисные времена первая была не то что приоритетнее, но и имела реальные очертания, то теперь они поменялись местами. Тех же $30 тыс. сбережений сейчас хватит только на автомобиль.
Еще одна особенность нынешних времен — сам сидишь за рулем хорошей иномарки, а квартиру вынужден снимать. Почему так случилось, какие важные этапы были за это десятилетие , «Газета…» попросила рассказать Анатолия Топала — руководителя «Негосударственного экспертного бюро», вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. Определяющей в этом десятилетии была роль государства.
И оно сделало все, для того чтобы его граждане продолжали оставаться без крыши над головой. Социальные проекты типа молодежного кредитования — насквозь коррумпированные, а обещания политиков всех мастей о массового и доступного жилья — политические пустышки. Как и в более тяжелые девяностые, первые двухтысячные годы еще раз напомнили: надеяться нужно только на себя. Надеемся, со второго раза этот урок мы усвоили.
2000 год — Квартиру покупают только для себя
Жилье покупалось исключительно для себя. Никаких спекулянтов, очень мало риелторов. 25% квартир приобретались в новостройках, что стимулировало появление новых строительных компаний. $3,4-4 тысячи, которые просили за гостинку, при зарплатах в $20-50 были солидной суммой.
2001 год — Появляется ипотека
Главное событие — выход с доступной ипотекой и началом массового кредитования под покупку жилья. Потом подключились , Правекс и другие. Это стало одним из толчков для развития . В то же время начинают расти цены, зарождается спекулятивный .
2002 год — Растет спрос на комфортное жилье
Растет спрос на квартиры с развитой инфраструктурой: охраной, стоянкой, средствами телекоммуникаций, жизнеобеспечения и т. д. С рынка вытесняются нелегальные маклеры — брокеры. Застройщики из конкурентных соображений снижают первоначальный взнос и предлагают кредит. Минимальная стоимость жилья на окраинах — в пределах $300/кв. м. В среднем за год поднялись на 30%.
2003 год — Квартиру хочет каждый!
Спрос на жилье — колоссальный. Впервые «квадраты» дорожали даже летом. Люди откладывали отпуска ради покупки квартиры. Стремясь выжать максимум, продавцы постоянно повышают цену. Зафиксировать стоимость нельзя было, даже вручив хозяину задаток, — часто находился более щедрый покупатель. Только за первые полгода цены выросли на 25-30%. Пару лет назад при сдаче дома 30-40% квартир в нем были не проданы, а в 2003-м они выкупались еще до закладки фундамента. Спрос серьезно «подогрели» приезжие, которые раньше арендовали жилье. Осенью 2003 года Ассоциация специалистов по недвижимости уверенно заявляла: цены на «хрущевки» и «панельки» достигли своего пика. А они тогда стоили всего «каких-то» $20-30 тыс.
2004 год — Квартира как защита от выборов
Средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» преодолела барьер $1 тыс. Накануне президентских выборов-2004 многие стараются обезопасить свои средства, покупая недвижимость. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры: в конце года — в среднем уже $35-40 тыс. На них самый высокий спрос. Дорожает и аренда: если в конце 2003 года наем средненькой квартиры на массивах обходился в $100/мес., то в конце 2004 года — $180-200. Люди надеются, что ажиотаж спадет после выборов. Но ждать пришлось четыре года…
2005 год — Искусственный дефицит
Цены растут стремительно — до 5% каждый месяц. За год — более чем на 50%. К концу 2005-го скромная однокомнатная квартира стоила в среднем $70 тыс. На рынке «расплодились» спекулянты, которые скупали около 30% новых квартир на начальных стадиях домов. Квартира, которая в ноябре 2004-го стоила $100 тыс., через год легко продавалась за $140-150 тыс. Доступная массовая способствовала подорожанию квартир. Банки увеличивают срок кредитования до 20-25 лет и готовы выдавать займы даже без первоначального взноса. Истерия подогревается искусственно созданным застройщиками малометражного жилья. В 2005 году также активно начинают застраивать города-спутники, стоимость квартир в которых достигает в спальных районах Киева.
2006 год — Крах «Элиты-центра»
Народ гребет все подряд. Зачастую — убогое жилье по заоблачным . Киев бьет все восточноевропейские рекорды. Только за ноябрь-декабрь стоимость выросла на 10-25%. Весь город — сплошная стройплощадка. На рынке тьма спекулянтов, которые скупают в новостройках даже не отдельные квартиры, а целые подъезды. Как должное воспринимается такой анекдотический факт: самая убогая 21-метровая гостинка в Киеве стоит $41 тыс., а за 40 тыс. в Берлине продается полноценная «трешка». Знаковое крушение крупнейшей строительной пирамиды «Элита-центр». У компаний проверяют документы на . Работу проштрафившихся фирм приостанавливают. Осенью 2006 года начался кризис недвижимости США, где продажи упали до рекордно низкого уровня за последние 2,5 года. Американские специалисты утверждали, что спад — временный. И ошиблись…
2007 год — Первые разговоры об обвале рынка
Строительный кризис в Америке набирает обороты. В начале 2007-го заемщики-банкроты возвращают недвижимость США, а с апреля начался обвал цен. В Киеве квартиры перестали дорожать галопирующими темпами: рост за год — на 15%. У людей уже нет столько денег. Если на первичном рынке удавалось продавать 2-5 квартир в месяц, то на вторичном объем сделок приблизился к нулю. Заостряется борьба за покупателя, ближе к Новому году объявляются скидки от 5% до 15%. В прессе начинают поговаривать об обвале цен.
2008 год — Конец , замораживание строек
В начале года игроки рынка были полны оптимизма — увеличилось количество сделок, цены опять растут. Банки щедро выдавали ипотеку и в течение первых месяцев практически опустошили свои кредитные портфели. В мае-июле гривня укрепляется — и застройщики практически полностью отказываются от привязки к валютам. Летом рынок замер. Продавцы думали, что это сезонное затишье, и ждали осени, чтобы реализовать «квадраты» подороже. Осень принесла подорожание. Но не квартир, а . Банки перестали выдавать ипотечные кредиты, застройщики тотально замораживают работы, количество риелторов сокращается на 50-60%, а их компании банкротятся. На начало декабря цены упали на 25%, более 80% девелоперских проектов приостановлены.
2009 год — Год выживания
Начало года рынок встретил в состоянии глухого застоя. В стране высокая . У людей нет денег на выплату . Некоторые вынуждены продавать квартиры, чтобы рассчитаться с банком. Королями рынка становятся покупатели с наличными на руках, но их число очень ограничено. В феврале 2009-го цены начинают резко снижаться. Основной спрос — на малокомнатное жилье за $50-80 тыс. Покупатель жестко торгуется, покупает, только если уступают 20-30%. Из-за налички возрождается подзабытый с советских времен обмен жилья. Такой вариант стал некой альтернативой, однако так и не прижился из-за сложностей с определением суммы доплат. А вот прогнозируемого массового выброса кредитного жилья, который обвалил бы рынок, так и не произошло. Банки понимали: даже продав залоговые квартиры, они не смогут полностью покрыть сумму выданного . В итоге они пошли на частичную реструктуризацию проблемных кредитов, чтобы дождаться как роста цен на недвижимость, так и роста доходов заемщиков.
2010 год — Жилье в новостройках — только для смельчаков
В этом году квартиры в Киеве продавались только в случаях крайней необходимости — если нужно было срочно рассчитаться с банком по или сменить место жительства. Но что характерно: как и десять лет назад, в 2010 году киевляне опять покупают жилье только для себя. Никаких спекулятивных сделок. А предпочтение отдают б/у квартирам. Жилье в новостройках покупают только смельчаки — риски слишком велики.
Прогноз на 2011-й
Ждем убийственный Жилищный кодекс
2011 год — определяющий. В лучшем случае в первом полугодии ситуация на рынке будет стабильной, но цены все же могут снизиться на пару процентов. В это время страна будет приспосабливаться к новым условиям ведения бизнеса в связи с принятием Налогового кодекса. Возможно, к этому времени правительство и депутаты уже «подарят» украинцам убийственный для собственника жилья новый Жилищный кодекс.
Для того чтобы снова оживился, люди должны быть уверены в завтрашнем дне. Пока этого нет. Если у человека и есть $50 тыс., он не кинется покупать квартиру. Он не знает, будет ли у него завтра работа, какой будет и прочее. За эти $50 тыс. его семья может жить целых пять лет, и ставить ее благополучие под удар, покупая недвижимость, он не будет.