Рынок новостроек: хуже уже не будет
В 2010 году, по официальной статистике, объем строительных работ в Киеве упал на 7,9%. И хотя почти 50% застройщиков в Киеве вернулись на площадки, из 50 объектов, декларирующих строительство в Киеве, активно работают не более 20. Лишь к концу года участники рынка отметили рост объема продаж и активность спроса покупателей. И даже 5-10 сделок по продаже квартир в отдельных объектах вызывают у застройщиков оптимизм.
Куда идем по «дну»
Аналитики рынка заявляют: предложение квартир в новостройках сократилось в разы. «Мы констатируем снижение объемов предложения новых квартир на рынке: часть застройщиков сняли объекты с продажи, а часть – продали. Самые ликвидные объекты ушли. На сегодняшний день порядка 11 тыс. квартир присутствуют в продаже на рынке», — Виктория Нерода, аналитик компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ).
По ее словам, сегодня успешным считается проект, в котором за месяц продано около 10 квартир. Но даже эти деньги не приходят застройщику сразу. Многие используют механизм рассрочки. «Подкредитовываются» в пределах 20-30% от стоимости квартиры. В среднем в тех 20 объектах, которые сегодня реально строятся в Киеве, продают по три квартиры в месяц .
Рисунок 1. Объем предложения квартир на первичном рынке Киева*
* по данным УТГ
Денег, которые приходят в результате продаж, столичным застройщикам едва хватает для того, чтобы держаться на рынке и не останавливать проекты. «Тот мизер, который сейчас получают застройщики при продаже квартир, едва покрывает проценты по выплате кредитов, которые брались застройщиками для строительства», — рассказал вице-президент корпорации «Гранит» Александр Выдренко.
Он также сообщил, на рынке изменился характер спроса: покупатели рассматривают небольшие по метражу квартиры. Покупают однокомнатные квартиры до 45 кв.м., двухкомнатные — до 60 кв.м. трехкомнатные — до 80 кв.м. Квартиры площадью более 100 кв.м. практически не берут.
Спрос идет на квартиры стоимостью до $100 тыс. и сделки в основном заключаются без участия банков, добавил А.Выдренко.
Рисунок 2. Структура продаж на рынке*
* по данным УТГ
«В 2010 году банки практически не работали с «первичкой». Кредитовали в основном вторичное жилье (см. Рисунок 2). Суммы небольшие: в среднем до 180-200 тыс.грн.», — сообщил начальник управления ипотечного кредитования «ВТБ Банка» Александр Борщевич.
Вместе с тем, стоимость квадратного метра «первички» в течение года была практически неизменной (см. Рисунок 3).
Рисунок 3. Структура цен на первичном рынке Киева, $/кв.м.*
* по данным УТГ
По мнению Николая Толмачева, главы компании Т.М.М., сейчас на рынке «есть ощущение дна». «Дальше снижаться пока некуда. Ниже себестоимость снижать некуда. Моржа застройщика тоже снижена до «нельзя», — подчеркнул он.
Вместе с тем, продажи в новостроях медленно оживают. «Сегодня мы продавали квартиры в строящихся объектах, и они хорошо разошлись в этом году. Это было удивительно для кризиса», — рассказал А.Выдренко.
«А раз пошли продажи, значит население поверило. Это первый признак уходящего кризиса», — считает генеральный директор КУА ООО «Лико Инвест» Юрий Белецкий.
Прогнозы на 2011 год
Уповать на поддержку государства в следующем году застройщики не пытаются. Рынок сам ищет пути выхода из кризиса, а последние оживленные месяцы 2010 года настраивают застройщиков на оптимистичный лад.
Прогнозируя ценовую ситуацию на 2011 год, аналитики отмечают, что на массовом рынке эконом- и бизнес-класса возможны сезонные колебания. «Но к концу 2011 года стоимость, по сравнению с текущим моментом, сильно не поменяется», — считает представитель компании «Knight Frank LLC Ukraine» Наталья Пронина.
В 2011 году в Киеве жилье эконом-класса будет стоить $1-1,5 тыс. за «квадрат», бизнес-класса – $1,5-2,5 тыс., премиум-класса – $3,5-4,5 тыс. По словам Н.Толмачева, это «тот предел, который удовлетворяет всех: и застройщиков и покупателей».
В связи с оживлением спроса и очень ограниченным предложением на рынок могут выйти спекулянты. «А это в последствии будет сказываться на росте цен», — предупреждает А.Выдренко.
Серьезного удешевления ипотеки в следующем году ожидать не стоит. «Ставки будут 14-16% и не дешевле», — считает начальник управления ипотечного кредитования «ВТБ Банка».
По его словам, кредитовать будут, как и в 2009 году, в основном «вторичку», хотя требования к заемщикам будут более лояльны.
Что же касается законодательных изменений, то их результат игроки рынка почувствуют не ранее 2012 года. И хотя проект закона «О градостроительной деятельности» принят ВР в первом чтении, отношение к нему неоднозначно. Юристы предупреждают: законопроект несовершенен, многие моменты его не продуманы до конца и благая идея сделать революцию в строительстве может обернуться во вред. Однако застройщики уверены, что лучше принять такой документ и потом его дорабатывать, чем оставить все как есть.